Ecco, ha deciso di fare il grande passo e di diventare proprietario di una casa. Un sogno già realizzato da quasi il 37,5% della popolazione (dato del 2013). Una percentuale che aumenterà sicuramente in futuro. In effetti, affittare un appartamento o una casa rappresenta ora un costo superiore a quello di una proprietà finanziata da un'ipoteca. Una volta scelta la Sua futura casa, l'istituto finanziario che Le concederà un mutuo dovrà stimare la casa tenendo conto del valore di mercato più basso, e anche di criteri come l'età dell'immobile, il suo stato di manutenzione, la sua ubicazione, ecc. Attenzione, il prezzo non è lo stesso del prezzo di vendita dell'immobile. Lei dovrà quindi verificare se il vostro reddito e il vostro capitale sono sufficienti e se siete indebitati.
Tuttavia, è spesso raro avere un secondo pilastro finanziariamente solido, un risparmio privato di diverse centinaia di migliaia di franchi o un reddito sufficientemente elevato da convincere le banche a concedere un prestito. Per finanziare il Suo futuro immobile, ha a disposizione diverse opzioni. Innanzitutto, dovrà studiare le varie offerte sul mercato e tenere conto di una moltitudine di fattori, come il capitale proprio, il capitale presente sul Suo secondo e terzo pilastro o la scelta dell'ammortamento.
Confrontare le offerte di banche e assicurazioni
Questi due tipi di istituti offrono finanziamenti ipotecari. La differenza tra le loro offerte sta nelle condizioni di accettazione della richiesta e nel tasso offerto.
In generale, gli assicuratori offrono tassi d'interesse a lungo termine migliori rispetto al settore bancario. Infatti, quando una banca concede un finanziamento ipotecario, in realtà sta acquistando capitale sul mercato finanziario per venderlo al futuro proprietario con un margine specifico a ogni banca. La compagnia di assicurazione investirà il capitale degli assicurati su cui si è impegnata a pagare un tasso tecnico fisso per tutta la durata del contratto. Poiché il rischio è limitato in questi investimenti, i criteri di accettazione sono più flessibili di quelli delle banche. Ad esempio, non sarà richiesta l'apertura di un conto bancario. Tuttavia, non sarà possibile per una compagnia di assicurazione concedere un prestito per la costruzione o la ristrutturazione.
Fattori da considerare quando si finanzia una proprietà
Ci sono diversi modi per acquistare la Sua proprietà, che saranno studiati dalla banca o dall'assicuratore che finanzierà l'ipoteca. In Svizzera è spesso necessario portare il 20% del valore degli immobili con capitale proprio. Se non si dispone di liquidità sufficiente, come spesso accade, il capitale proprio può essere integrato con capitale del secondo e terzo pilastro, (purché non superi la metà del 20% del capitale proprio richiesto), ma anche con titoli, prestiti, donazioni, ecc.
Nel caso del secondo pilastro, che non può finanziare una residenza secondaria, esistono due misure di promozione della proprietà, il prelievo anticipato del capitale previdenziale e la costituzione in pegno dei diritti alle prestazioni della cassa pensioni. Si noti che in caso di matrimonio è necessario il consenso del coniuge per l'eventuale prelievo dal 2° pilastro.
Quando si preleva dal 2° pilastro, quali sono le differenze tra un prelievo anticipato e una costituzione in pegno?
In caso di prelievo anticipato, l'acquirente paga in anticipo un importo dalla sua cassa pensioni. La banca finanzierà quindi la differenza tra questo contributo e il prezzo di acquisto. Il capitale è tassato tra il 4 e il 12% ed è obbligatorio rimborsare l'importo prelevato entro due anni dall'acquisto dell'immobile. La tassa sarà rimborsata in seguito. Di conseguenza, le rendite di vecchiaia saranno ridotte. Altre misure possono essere adottate, a seconda del regolamento della Sua cassa pensioni.
Nel caso della costituzione in pegno, non vi è alcun rilascio di denaro contante e nessuna tassazione. In caso inadempienza da parte Sua, la banca è autorizzata a realizzare il pegno e la tassazione viene poi effettuata con le stesse modalità del prelievo anticipato. Anche l'ammortamento sarà più elevato perché non c'è nulla da rimborsare alla cassa pensioni. La conseguenza sulla previdenza è una prestazione ridotta dell'importo costituito in pegno in caso di realizzazione del rischio. Il vantaggio è che il capitale rimane nel fondo e continua a generare interessi.
Come Lei può vedere, l'attrattiva principale della costituzione in pegno è la possibilità di ridurre il vostro contributo azionario per negoziare un tasso ipotecario migliore, ma gli interessi saranno più alti. Questa soluzione consente anche di aumentare le detrazioni fiscali in determinati casi.
Per il capitale del 3° pilastro ci sono anche differenze tra i 3° pilastri a e b. Per la previdenza vincolata (3° pilastro a), il capitale è disponibile solo per l'acquisto di una residenza principale, a differenza della previdenza libera (3° pilastro b). Per quanto riguarda la tassazione del prelievo, il pilastro vincolato è tassato come reddito, a differenza del pilastro libero.
E poi?
Se Lei è riuscito ad ottenere il 20% del valore dell'immobile, è possibile ottenere un mutuo ipotecario che può finanziare fino all'80% dell'immobile. Infine, per garantire la capacità finanziaria, è assolutamente necessario che le spese mensili per l'alloggio non superino il 33% del reddito lordo. Tali oneri mensili sono costituiti da interessi ipotecari e ammortamenti. Pagare il debito ipotecario significa modificare la base tassabile dell'imposta sul reddito, sia direttamente (un importo concordato viene rimborsato annualmente con una garanzia sotto forma di assicurazione sulla vita, ad esempio), sia indirettamente (invece di rimborsare il prestito, si può investire in una polizza pensionistica con benefici fiscali).
Ultime spese
Al massimo 80% di mutuo ipotecario e al minimo 20% di capitale proprio si aggiunge una commissione di acquisto del 5%. Queste si riferiscono alle spese notarili o alle tasse di iscrizione al registro fondiario e devono essere pagate al momento della conclusione dell'acquisto dell'immobile. Quindi non deve dimenticarsi di pensare ad aggiungerle ai 20% di capitale proprio. Sulla nostra pagina web troverà una moltitudine di comparatori che Le permetteranno di cercare e calcolare la migliore offerta per Lei e quindi di realizzare il Suo sogno.
