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So finanzieren Sie Ihren Immobilienkauf

Sie wollen endlich Eigentümer werden? Sie sind mit Ihrem Traum nicht alleine! Schon 37.5% (Zahlen von 2013) der Bevölkerung haben ihn realisiert. Die Zahl der Eigentümer wird in Zukunft mit Sicherheit steigen, denn eine Mieteinheit kostet heutzutage mehr als eine Immobilie, welche mit einer Hypothek finanziert wird. Nach der Auswahl Ihrer zukünftigen Immobilie muss das Finanzinstitut, das Ihnen ein Darlehen gewährt, die Immobilie unter Berücksichtigung des niedrigsten Marktwertes und von gewissen Kriterien wie dem Alter der Immobilie, dem Erhaltungszustand, dem Standort usw. schätzen. Hier ist Vorsicht geboten, denn dieser Preis ist nicht der gleiche wie der Verkaufspreis der Immobilie. Nach der Schätzung muss geprüft werden, ob Ihr Einkommen und Ihr Vermögen ausreichend sind und ob Sie Schulden haben.

Allerdings ist es eher selten, dass man eine finanziell solide 2. Säule, ein Privatsparkonto mit mehreren hunderttausend Franken oder ein ausreichend hohes Einkommen besitzt und zur gleichen Zeit die Banken für einen Kredit überzeugen kann. Für die Finanzierung Ihrer zukünftigen Immobilie gibt es mehrere Möglichkeiten. Es ist jedoch sehr ratsam, dass Sie die verschiedenen Marktangebote untersuchen und verschiedene Faktoren wie zum Beispiel das Eigenkapital, das Vermögen der 2. und 3. Säule und die Amortisation berücksichtigen.

Bank- und Versicherungsangebote im Vergleich

Sowohl Banken als auch Versicherungsunternehmen bieten Hypotheken an. Ihre Angebote unterscheiden sich jedoch in folgenden Punkten: Annahmebedingungen und Zinssatz.

Im Allgemeinen bieten Versicherungen langfristig gesehen bessere Zinssätze an als Banken. Wenn eine Bank eine Hypothek gewährt, kauft sie nämlich Kapital auf dem Finanzmarkt, um es dem zukünftigen Eigentümer mir ihrer eigenen Gewinnmarge weiterzuverkaufen. Das Versicherungsunternehmen hingegen investiert das Vermögen ihrer Versicherungsnehmer und verpflichtet sich dazu, über die gesamte Vertragslaufzeit einen festen technischen Zinssatz zu zahlen. Da das Risiko bei solchen Anlagen eher gering ist, sind die Annahmebedingungen weniger streng als bei den Banken. So ist beispielsweise die Eröffnung eines Bankkontos nicht obligatorisch. Ein Versicherungsunternehmen kann jedoch keinen Bau- oder Renovierungskredit gewähren.

Daran sollten Sie bei der Finanzierung einer Immobilie denken

Sie können Ihre Immobilie auf verschiedene Weisen erwerben. Die Bank oder die Versicherung, welche die Hypothek finanziert, wird all diese Möglichkeiten überprüfen. In der Schweiz ist es oft notwendig, ein Eigenkapital, welches 20% des Immobilienwertes ausmacht, einzubringen. Falls Sie dieses Eigenkapital nicht zur Verfügung haben, was häufig der Fall ist, können Sie es durch Kapital aus der 2. und 3. Säule ergänzen, insofern dies nicht die Hälfte der 20% des verlangten Eigenkapitals überschreitet. Des Weiteren können Sie das Eigenkapital durch Wertpapiere, Darlehen, Spenden etc. vervollständigen.

Für die 2. Säule, die keinen Zweitwohnsitz finanzieren kann, gibt es zwei Massnahmen zur Eigentumsförderung: Vorbezug vom Pensionskassenguthaben oder dessen Verpfändung. Es ist zu beachten, dass im Falle einer Heirat die Zustimmung des Ehepartners oder der Ehepartnerin für einen Austritt aus der 2. Säule erforderlich ist.

Worin bestehen beim Austritt aus der 2. Säule die Unterschiede zwischen dem Vorbezug und der Verpfändung?

Im Falle eines Vorbezugs entnimmt der Käufer einen Betrag vorzeitig aus seiner Pensionskasse. Die Bank finanziert daraufhin die Differenz zwischen diesem Betrag und dem Kaufpreis. Das Kapital wird zwischen 4 und 12% besteuert und es ist zwingend erforderlich, den abgehobenen Betrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf der Immobilie zurückzuzahlen. Die Steuer wird danach zurückerstattet. Durch diesen Vorgang werden die Altersrenten gekürzt. Je nach Reglement Ihrer Pensionskasse können weitere Massnahmen ergriffen werden.

Bei der Verpfändung wird kein Bargeld freigegeben und es gibt keine Besteuerung. Falls Sie Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, kann die Bank auf das verpfändete Pensionskassenguthaben zugreifen und die Besteuerung erfolgt dann genau so wie beim Vorbezug. Die Abschreibung wird ebenfalls höher sein, denn es gibt keine Rückzahlung an die Pensionskasse. Ein kleiner Nachteil der Verpfändung ist, dass im Falle eines Risikos die Leistung um den zugesagten Betrag reduziert wird. Der Vorteil ist jedoch, dass das Kapital in der Pensionskasse vorhanden bleibt und so weiterhin Zinsen bringt.

Der grosse Pluspunkt der Verpfändung ist, dass Sie Ihren Eigenkapitalbetrag reduzieren und einen besseren Hypothekenzinssatz aushandeln können. Die Zinsen werden jedoch höher sein. Ausserdem können bei der Verpfändung in bestimmten Fällen die Steuerabzüge erhöht werden.

Was das Vermögen der 3. Säule betrifft, müssen Sie zwischen der Säule 3a und 3b unterscheiden. Das Vermögen der gebundenen Vorsorge (Säule 3a) dient ausschliesslich der Anschaffung eines Hauptwohnsitzes während das der freien Vorsorge (Säule 3b) für weitere Zwecke gebraucht werden kann. Die gebundene Vorsorge wird wie das Einkommen besteuert, während dies bei der freien Vorsorge nicht der Fall ist.

Wie zahlen Sie Ihre Hypothek ab?

Wenn Sie ein Eigenkapital von 20% zur Verfügung haben, können Sie eine Hypothek erhalten, die bis zu 80% der Immobilie finanziert. Um Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit zu garantieren dürfen die monatlichen Kosten keinesfalls höher sein als 33% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens. Diese monatlichen Kosten setzen sich aus den Hypothekenzinsen und der Abschreibung zusammen. Die Rückzahlung Ihrer Hypothekarschuld hat eine direkte oder indirekte Änderung der Einkommenssteuerbemessungsgrundlage. Die direkte Änderung erfolgt durch die jährliche Zahlung eines vereinbarten Vertrags mit einer Garantie, die wie die einer Lebensversicherung funktioniert. Bei der indirekten Änderung können Sie anstelle der Rückzahlung des Darlehens in eine steuereffiziente Vorsorgepolice investieren.

Abschliessende Kosten

Zu den maximal 80% Immobilienkosten, welche Ihnen die Bank gewährt, und dem Minimalbetrag von 20% Eigenkapital kommen 5% Anschaffungskosten hinzu. Diese setzen sich zum Beispiel aus Notarkosten oder Gebühren für die Grundbucheinschreibung zusammen. Sie müssen beim Abschluss des Kaufs der Immobilie geregelt werden. Vergessen Sie also nicht diese Kosten in die Finanzplanung miteinzubeziehen. Auf unserer Website finden Sie verschiedenste Vergleichstabellen, mit denen Sie das für Sie beste Angebot finden und so Ihren Traum verwirklichen können.